Investir dans l'immobilier locatif suppose d'avoir la capacité d'envisager un investissement à long terme. Pour bénéficier des déductions fiscales prévues par certains régimes, le bien doit être conservé un certain nombre d'années au risque de devoir payer des impôts importants. Avec un marché fluctuant et des objectifs qui peuvent changer au fil des ans, nous verrons quand il peut être judicieux de se séparer d'un investissement locatif et à quoi s'attendre lors de la revente de la propriété.
L'investissement locatif pour diversifier votre patrimoine
Pour ceux qui cherchent à diversifier leur patrimoine, l'investissement locatif peut être une option viable. Cet investissement consiste à acheter un bien immobilier et à le louer, ce qui vous permet d'obtenir des revenus complémentaires.
L'un des principaux attraits d'un investissement de ce type est qu'il peut donner lieu à des avantages fiscaux qui vous permettent de réduire vos impôts, grâce à une série de mécanismes légaux.
L'investissement locatif apparaît donc comme un moyen de créer des actifs qui seront financés à crédit et remboursés par le loyer, bénéficiant d'un régime de défiscalisation.
S'il présente certains avantages, il faut aussi anticiper l'investissement locatif. C'est un investissement qui immobilisera vos fonds pendant plusieurs années.
Il est donc déconseillé d'investir toutes ses économies disponibles dans un projet de ce type, qui offre également une source d'incertitude, à savoir les conditions de revente du bien.
Régimes de défiscalisation
Parmi les principaux dispositifs de défiscalisation immobilière mis en place par l'Etat, la loi Pinel est la plus connue et permet de déduire une partie du prix de la maison de vos impôts.
Il s'agit de transactions immobilières réalisées entre septembre 2014 et décembre 2021. Avant cette date, la loi Duflot prévaut (de janvier 2013 à août 2014).
On rappelle que l'appareil est encadré. Il s'agit uniquement des logements éligibles au dispositif (logements neufs, en construction ou réhabilités) situés dans certaines zones géographiques où l'offre de logements locatifs est faible.
Vous êtes également tenu de louer votre bien à un locataire dont le revenu imposable ne doit pas dépasser certains seuils.
La réduction d'impôt dont vous pourrez bénéficier dépendra de la durée pour laquelle vous vous engagez à louer le logement :
– 12% pendant une période de 6 ans,
– 18% pour une durée de 9 ans,
– 21% pour une période de 12 ans.
La réduction d'impôt est limitée selon deux critères, qui sont un investissement de 300 000 euros et un prix au mètre carré de 5 500 euros maximum. Les réductions d'impôts peuvent donc atteindre 63 000 euros.
Pour une opération réussie, regardez au-delà des taxes
Il est évidemment possible de vendre son bien avant le terme de 6 ans, mais alors on perd tous les avantages fiscaux et on revient aux barèmes classiques de l'impôt sur les revenus immobiliers.
Si vous investissez en défiscalisation (voir aussi la loi Censier Bouvard ou la loi Malraux pour les immeubles situés sur un site patrimonial remarquable), il est nécessaire de respecter les délais de vente. Sans cela, votre investissement peut être perdu.
L'autre problème du dispositif Pinel est qu'il s'adresse à des constructions neuves qui ne sont pas toujours de la meilleure qualité. Alors, bien sûr, le prix d'achat est assez bas (tout comme les revenus perçus), vous bénéficiez d'un avantage fiscal, mais il n'y a aucune garantie de réaliser une plus-value à la revente.